泰和地产联合机构董事长林育先生做客温州电视台新闻综合频道《温州房产报道》栏目，录制楼市节目！分别对《中国住房2016中期报告》和《温州六月楼市》等主题进行解读和总结分析。

    届时敬请大家关注2016年7月18日(下周一)和7月19日（下周二）晚上22：07播出的《温州房产报道》。
   

    【问题】1.首先和我们一起来分析下《中国住房2016中期报告》的预测该如何解读？
    林育：《中国住房2016中期报告》基于过去房地产周期经验以及影响因素变化对未来趋势预判，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。持续的政策刺激与有力的制度变革的力度，决定调整幅度和时间提前或者延后。“调整可能迟到，但不会缺席。”具体来说，从2016年下半年至2017年第二季度的预测时间段内，房价增幅或呈回落趋势。房地产投资增长幅度或将趋缓，2017年或将出现波动。同时，基于房地产周期经验对未来趋势判断，报告指出，如果说2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是首次出现的在政策刺激下的调整之年。　
 
    2.报告预测，下半年住房销售的情况可能又会出现低迷状态，据不完全统计，当前市区仍有150万平方米房源待上市，在你看来，温州下半年成交情况如何？

    林育：根据统计数据显示，2016年上半年温州全市成交商品房28586套，成交面积351.4万方（2015年全年成交41910套，成交面积507.6万方），同比涨幅将近40%，市场成交量持续攀升。市区方面，上半年市区成交住宅8645套，成交面积112.6万方（2015年全年成交12503套，成交面积152.2万方），市场去库存周期仅7个月，是全省存量最低的城市，整体市场火热。

    而接下来，市区新盘入市仍将集中在鹿城区，大量新盘陆续入市，从绿轴板块的温州悦府和白麓城到黄屿板块的德信上府和中梁首府院一号，从滨江板块的万科时代中心和安邦金融广场住宅部分到七都板块的德信七都地块，从市中板块的白鹭洲华府到瓯海中心区的宏地望府和德信大悦湾，大量新盘集中在下半年入市，势必在市场火热的情况再次助推楼市成交攀升。此外，下半年大量土地集中入市，目前已知滨江商务区两宗12万方的住宅地块即将在8月摘牌，绿轴板块则有龙沈中心区D-07地块和新城E-26地块，更有港务码头400亩土地纳入供地计划，下半年土地供应充足也将进一步促进楼市成交。

    在这些新盘集中供应且土地市场持续放量，预计下半年温州楼市成交或将继续攀升。
 
    3.7月5日起，温州五大银行取消了首套房按揭利率8.5折优惠，传递出怎样的市场信号？

    林育：银行是最注重利益的商业机构，他的政策调整，一般出于一个原因：控制风险。本次五大银行：工行、建行、农行、中行、交行可以说占据了温州大部分的按揭市场，他们同时发声联手缩减优惠必将成为全市银行业的一个风向标和警示信号，同时也表达了银行业对楼市的看法：下半年政策收紧，风险加大。
其实，从一二线城市的调控政策就可以看出来，由于上半年部分城市涨幅过大，政府的调控开始逐渐收紧，合肥、苏州等地严厉的措施收到成效，前期过快上涨的房价涨幅开始逐步放缓，需求集中释放之后，成交量也有调整的迹象。

    对于温州而言，虽然市区库存量已经下降到一个比较健康的范围，但是下半年的商品房供应量和巨大的土地放量，加上安置房陆续交付对二手房市场的冲击，这可能会让库存急剧上升，给楼市埋下了一颗定时炸弹。温州楼市的“高位盘整”期已然来临，经历上半年的高峰期，下半年势头必定有所下降。而银行只是提前布局，控制风险。对于购房者来说，特别是改善型客群，下半年大户型的供应充足，选择余地大。

 
    4.下半年我市土地出让潮即将掀起，单7月份，就有20宗非工业地块集中入市，总面积917亩，地价将呈现怎样变化？从而影响温州房价出现怎样的变化？

    林育：结合2016年温州市区供地计划，全年市区计划供地1283亩，截止6月底仅完成400余亩的土地供应，完成计划供应不足三分之一，土地市场仍有大量土地可供放量。而如此大体量的土地供应势必会使得开发商拥有了更多的选择空间，类似于上半年土地高溢价的情况或会减少，同时基于后市密集供应的情况下，整体温州全市地价将出现一定程度的平稳小幅回落。

    但区域性差异仍然存在且一直影响整个温州房地产市场，即不同区域的土地将会面临截然不同的局面。以上半年为例，市场机会点明显的苍南龙港区域和瑞安安阳区域，整体土地溢价时有发生，而同样土地出让的瑞安塘下区域和乐清中心区区域土地则基本底价成交。显然，当前地价更多受区域环境影响，且区域细分更为明显。
对于房价影响则更多受市场供需影响，以2016年下半年为例，市场供应产品多以2015年下半年和2016年上半年出让土地形成的商品房供应，这些土地大部分属于高溢价土地，其所属区域供不应求，市场机会点较为明显，其商品房价格也更多考虑市场因素和成本因素，在下半年地价平稳小幅回落的基础上，房价难有较大影响。